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商铺租金攀高 街边时装小店争不过大商场

2010-08-10来源:学招网
核心摘要:最近房租飞涨,报道说北京平均房租已经超过2800元,上海自然不能落后。在虹桥区域两居室好像没低于3000元的。上个月同事要租房,上网搜寻,突然出现一个一室户只要1700元,于是他以迅雷不及掩耳盗铃之势马上电话中介并带了钞票去看房了。房子里中介说其实价

最近房租飞涨,报道说北京平均房租已经超过2800元,上海自然不能落后。在虹桥区域两居室好像没低于3000元的。上个月同事要租房,上网搜寻,突然出现一个一室户只要1700元,于是他以迅雷不及掩耳盗铃之势马上电话中介并带了钞票去看房了。房子里中介说其实价格是2400元,网上的价钱是以前挂上去的,房产网站会自动把信息顶上去,把我同事郁闷得不行——怎么能如此跳价呢。


房租涨,商铺租金也涨,鸟不拉屎的地方都能成地王,更不用说市区核心地带。前两年感叹长乐路租金要20多元/平米/天,让小众设计品牌怎么活。现在这个价绝对算便宜,30、40、50常听说,60、70、80的价格也别乍舌。

其实租金高没关系,只要回报率高也可以,这叫高投入高产出。问题是事实很残酷,高房租的投入只是在烧钱,消费虽然也在增长,但怎么都快不过这房租的增长速度。

有研究说世界各地的零售租金排名,纽约是50美元,后面依次是悉尼34美元、香港28.7美元、伦敦25.4美元和巴黎23.3美元。上海最新的研究情况是优质商铺租金首层平均租金是49.5元,其中陆家嘴高端商铺租金38.1元,品牌调整后的淮海路商圈租金43.9元,最贵的是南京东路商圈53.2元。如此看来上海的租金和最贵的纽约差不多就只差一个6-7倍的美元汇率,比起香港伦敦和巴黎倍数则缩减为3倍左右。因此,理论上,咱们的生意额也需要达到香港、伦敦、巴黎的三分之一。

这里,我们用平效(即销售额除以店铺面积)来进行比较。根据09年报,Zara母公司Inditex集团的年平效达到4719欧元,按月平效则近4000元人民币。再看一下最近在香港铜锣湾租下了6层达4750平米店铺的Forever 21。这个店每个月要花去1100万港币租金(即968万人民币,67元/平米/天),据测算每月销售额至少要做6000万港币才能赚钱,也就是保本月平效需要11000元人民币。更直观一点的说法则是每天需要卖掉6667件300港币的衣服。这真是一个惊人的数字,怪不得Forever 21在纽约时代广场的店现在营业到半夜2点。

说回上海,普遍来看,品牌在商场里月平效达到1500元已经很不错,超过2000元那是相当好了。商场和品牌的结算一般是扣点,强势的商场还会要求保底销售额,但对品牌来说,销售回款还是有保证的。而假设自己去街边租个铺开小店,虽然是一件很浪漫的事情,可如果没算好那真的不单单是亏租金了。比如新乐路一个20平的店铺租金贵的可能达到5万元一个月,一般来说一个月不做到20万销售额是赚不到钱的,换算成月平效就是1万元,Oh My Lady Gaga!所以,要保证利润只有提高售价,增加毛利,10块钱七浦路进的皮带不卖80块不行。这样,淘小店的快乐没有了,还不如逛逛大商场。

更何况商场也开始差异化定位,不光只是贵。就说淮海路沿线,三家大型商场就正在酝酿之中。陕西南路襄阳路的IFC,不同于浦东的国际金融中心,据说定位在中档,大致和百盛差不多,打折促销时候应该会很有意思。中段泰康路的日月光商场,正好和田子坊的原生态产生对比。在淮海路的东段,新天地正在向后延伸,靠近复兴路的新天地三期九月就将开幕,是这个三个商场中最早营业的。新天地三期名叫新天地时尚,已经有不少独家品牌入驻,包括林俊杰的潮店SMUDGE、日本牛仔潮牌Edwin、纽约设计师品牌Charlotte Ronson等。此外新天地时尚还专门针对国内设计师品牌,JNBY、Zuc Zug、Lavie、one by one studio、EVEN PENNILESS等独立设计师品牌都将在里面开店,加上新天地时尚的内部装修正好仿造石库门,如此想来在里面逛逛真比在这酷暑天压马路舒适的多。曾经撑起上海潮人消费半边天的街边小店文化,在昂贵的租金面前,到底要如何应对呢?

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